存量房市场管理新尝试:南康存量房四码和信用平台

发布时间:2022 年 07 月 13 日  文/上海南康科技有限公司 吴捷
导读:上海南康科技有限公司推出了存量房四码和信用平台,以经纪机构与经纪人的信用和房源有效性的服务为核心,将存量房交易过程动态地与经纪机构和经纪人员的信用挂钩,使得各地房管部门的存量房交易过程更加规范,为老百姓提供便捷的官方权威信息。
存量房业务一直是房地产市场非常重要的一个板块,管理部门往往聚焦于存量房交易环节,因而交易环节的业务流程也较为流畅,信息化程度也比较高。近几年来,上海南康科技有限公司在此基础上,聚焦房地产中介机构及其从业人员的信用评价服务和房源的真实性鉴别服务,推出了存量房四码和信用平台,以经纪机构与经纪人的信用和房源有效性的服务为核心,将存量房交易过程动态地与经纪机构和经纪人员的信用挂钩,使得各地房管部门的存量房交易过程更加规范,为老百姓提供便捷的官方权威信息。
 
存量房交易管理的问题
 
当前存量房市场在管理上存在以下问题:1. 存量房经纪机构数量众多,服务水平参差不齐;2. 存量房经纪人准入门槛低,评价体系难以建立;3. 存量房交易经纪服务工作缺乏规范;4. 买房者对房源缺乏有效鉴别手段,转卖、转租现象非常普遍,买房者的权益不能得到有效保障。
 
上述问题其实可以归为两类:
 
1. 如何对经纪机构和经纪人员进行评价服务?
 
笔者认为可以从市场准入和信用评价两方面入手。首先对经纪机构和经纪人员进行统一注册备案,在此过程中推行有效的市场规范,设立注册备案门槛,促进经纪机构合法合规经营;其次需要建立经纪机构和经纪人员的信用评价体系,让购房者能够辨别选择经纪诚信、服务优秀、业绩突出的经纪机构和经纪人,实现优胜劣汰,使存量房市场逐步规范化。
 
2. 如何解决房源的真实性、准确性问题?
 
笔者认为通过规范房源的发布途径,建立统一的房源发布和权威的展示平台,购房者可以在这个平台上核验房源的真伪,查看房源的有关信息,未通过该平台认证的房源为非合规房源,可能存在交易风险。
 
建设四码和信用平台对存量房交易管理的意义
 
上海南康科技有限公司针对经纪机构和经纪人员的市场准入和信用评价、房源的规范发布途径这两个业务关键点,推出了存量房四码和信用平台。
 
“四码”即经纪机构码、分支机构码、从业人员码和房源核验码,通过亮码服务,实现了经纪机构和经纪人员的准入和鉴别机制、房源的发布规范和鉴别服务;信用包括经纪机构信用、分支机构信用、从业人员信用,以积分的形式体现,对应了经纪机构和经纪人员的信用评价服务。
 
如下图可见,机构码和从业人员码、信用积分补齐了经纪机构和从业人员服务的短板,房源核验码补齐了房源服务的短板。“四码”作为基础数据,贯穿于整个交易之中,信用积分同样作为交易的重要相关信息,从寻找中介和房源开始,一直到网签、资金监管和产权登记的交易过程,都发挥了重要的作用,最终交易完成后的评价反馈到积分平台,使整个业务完成闭环,四码和信用平台成为存量房交易服务的“效能倍增器”。
 
 
四码和信用平台的搭建
 
建设四码和信用平台,需要适应从业主体评估基础数据的多样性和准确性,搭建将评估基础数据转换为信用评价分的机制和管理平台。接下来我们将从业务实现路径、技术实现路径、数据组织方法三个角度来描述信用评分机制和管理平台的搭建过程。
 
• 业务实现路径
 
 我们从业务流程的角度分析信用评分是如何进行的。
 
1. 明确各层级使用角色:确定哪些主体是需要进行评价和评估的;
 
2. 明确具体评价主体需求要素:确定评价的内容和范围和数据来源;
 
3. 确定维度和元素算法:确定评价的具体算法,将数据来源转换成评价分;
 
4. 明确使用目标和推广方法:确定最终使用方式和方法。
 
• 技术实现路径
 
我们从技术角度分析如何将业务路径落实为系统功能,如下图所示:
 
技术实现路径包括数据源、评价维度、信用元素、分值计算和发布的一体化管理。数据源包括数据的来源、导入、更新和审核,评价维度包括多个维度的定义和每个维度下的元素设置,信用元素包括各种算法,分值计算包括年度结清、分值补算、分值审核、历史追溯,发布包括发布控制、分发机制、二维码接口、发布渠道和接口维护等功能。
 
• 数据组织方法
 
我们从数据的产生、流转和转化的角度分析信用评分的数据流动过程,如下图所示:
 
源配置库配置数据来源的导入规则,主体库管理主体评价因子,规则库管理维度归纳算法、元素分值算法、规则版本;计算分值库管理元素转换分值、信用分值;最终信用分库包括管理正式库、发布版本库,发布接口库管理发布渠道和发布接口。
 
四码和信用平台的框架
 
• 基础业务平台
 
基础业务平台,包括存量房交易和资金监管系统、各大商业房产服务平台,该层提供基础业务数据。
 
• 存量房四码服务系统平台层
 
四码服务的后台,包括统一的从业主体码系统、统一的房源核验码系统、统一的积分换算平台以及统一的对外接口。
 
• 存量房四码服务系统应用层
 
四码访问的应用,包括房源核验码页面、从业主体码展示页面、个人房源码申请微信服务端、网络平台统一对接展示。
 
四大功能让四码和信用平台能用好用
 
从功能模块上分,平台分为从业主体码管理、房源核验码管理、积分换算平台和对外接口四部分。
 
 
• 从业主体码管理(机构码、分支机构码和从业人员码)
 
从业主体码由经纪机构和从业人员提出申请,由房管部门审核,审核通过后以二维码的形式发放,可以放在线下的经纪机构水牌或者经纪人员的信息卡上,也可以放在线上的信息平台网站上。
 
• 房源核验码
 
房源核验码由中介或个人向房管机构提出申请;系统收到申请后会自动调用不动产登记的接口进行比对验证;验证通过后,还需要房管人员进行人工核验,审核通过后以二维码的形式发放房源码。
 
卖方必须提供房源码并且通过核验后才能进行网签合同备案;无论线上线下的房源,都必须提供房源码以供公众核验。 
 
• 信用积分计算平台
 
信用积分计算是从业主体信用管理的核心功能,积分计算需要综合考虑多维度的数据,设计合理的转算规则和算法,使积分能较好地反映从业主体的实际业绩和信用情况,起到考评和指导作用。
 
由于积分规则的多样性、复杂性和可变性,规则的判断不能硬编码在系统中,使用多维度的积分模型加上规则库是一个适应需求变化的方法。
 
• 网络平台对接接口
 
一些网络平台进行房源发布时,在验证房源码上花费了大量人工,而且出错率比较高,为了使验证工作更高效、安全,系统提供了与网络平台的接口,主要流程如下:
 
1. 各网络平台进行接口账户的注册申请;
 
2. 网络平台向四码和信用平台发起机构码、人员码、房源码的查询,获取机构码、人员码、房源码等包括二维码图片在内的相关信息;
 
3. 四码和信用平台将失效的房源信息批量推送给网络平台,以便于后者将失效房源下架。
 
案例:四码和信用平台在泰州房管的应用
 
2021 年,江苏省泰州市房管首次使用了南康存量房交易四码和信用平台,实现了一体系、两标准、三积分、四编码”的创新,实现了与幸福里、58 同城、安居客等网络平台的对接,取得了良好的效果和社会反响,获得《中国建设报》的报道,并被城乡建设部网站所引用。
 
“一体系”指通过信息化、科技化赋能,实现存量房交易“一个综合服务中心”、N 个便民服务点,提供 7×12 个小时服务;“两标准”指门店公示标准化和挂牌房源标准化;“三积分”指经纪机构积分、门店积分、从业人员积分;“四编码”指经纪机构码、分支机构码、从业人员码和房源核验码。经纪机构和经纪人通过亮码服务,让老百姓通过手机扫码就可以方便、准确地了解经纪机构、经纪人员的信用情况和房源信息,提升了房地产经纪的服务水平。
 
本文深入分析了存量房交易的流程和存在的问题,为协助地产管理部门提供针对经纪机构、经纪人员和房源的规范服务,从而规范存量房交易市场,上海南康科技有限公司适时推出了四码和信用平台,该平台在泰州房管落地后带来的良好的成效和社会反响。以存量房交易的和信用为基础,立足各地的存量房市场管理的具体实践和管理创新,必定使得存量房交易市场迎来更蓬勃、更有序的发展!
 
 
 
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