房产税数字化解决方案的探索与实践

发布时间:2022 年 04 月 07 日  文/上海南康科技有限公司总工程师 崔晓东
导读:上海南康科技有限公司作为上海市房产税试点信息化的技术承建单位之一,在总结实践经验的基础上,对新一轮房地产税试点工作的政策、理论、技术进行了深入分析和探索,提出了“房产税数字化解决方案”,以期与同行探讨。
2021 年 10 月 23 日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作 [1]。这一信息迅速引起关注,表明新一轮房地产税试点工作即将拉开帷幕。
 
回顾 2011 年 1 月 28 日,上海市和重庆市率先在全国开展了房产税试点工作。十年间,这两个城市在试点实践中积累了丰富的经验,值得借鉴。上海南康科技有限公司作为上海市房产税试点信息化的技术承建单位之一,在总结实践经验的基础上,对新一轮房地产税试点工作的政策、理论、技术进行了深入分析和探索,提出了 “ 房产税数字化解决方案 ”,以期与同行探讨。
 
从房产税纳税公式说起
 
众所周知,要建立房产税征收的管理体系,首先须梳理清楚与房产税征收相关的关键要素,那么房产税纳税公式是一个很好的切入点。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》[2] 第三条、第四条以及上海、重庆两市的实践,这个公式可以表示为:
 
纳税人应纳房产税税额 = 应税面积 × 单价 × 税率这个公式指出了房产税征收的几个核心问题:
 
• 如何识别纳税人?
由于房产税以家庭为单位征收,因此识别纳税人的问题涉及的是房屋所有权人及其家庭成员与产权房屋之间的复杂关系问题。由于所有权人及其家庭成员、房屋的所有权以及房屋本身都会随着时间发生变化,因此,要准确地识别纳税人信息,需要建立起这些要素之间变化关系的数据动态跟踪系统,这也是房产税征收工作的第一个难点。
 
• 如何确定应税面积?
简而言之:应税面积 = 家庭住房面积之和 – 减免面积。对于 “ 家庭住房面积之和 ”,需要考虑一个家庭有几套住房、每套住房面积是多少。
 
对于 “ 减免面积 ”,则需要考虑减免规则。以上海市为例,规定如下:
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积 ( 指住房建筑面积,下同 ) 人均不超过 60 平方米 ( 即免税住房面积,含 60 平方米 ) 的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过 60 平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按本暂行办法(注:《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》[3])规定计算征收房产税。
 
这表明既要考虑家庭的房屋数量,也要考虑家庭成员的数量。
 
• 单价的核准规则是什么?
一般地,单价 = 基准评估价 × 调整因子。
 
上海、重庆在最初房产税试点时,都是以交易价为准,并逐步采取评估价进行计算。而采用评估价,则首先需要确定基准评估价,也就是一个小区当中 “ 标准房 ” 的评估价,其对应的调整因子是 100%,这个小区的其它房屋则是参照这个基准评估价来确定单价,也就是调整因子在 100% 的上下浮动,依据的是房屋自身的属性,比如,楼层、朝向、建成年份等等。
 
这是房产税征收工作的第二个难点。
 
• 税率设定为多少合适?
《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条规定:房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为 1.2%。
 
在实践中,根据不同城市的实际情况以及房产税征收的不同阶段,房产税税率会有所不同,比如上海市规定的是 0.4%、0.6%的超额累进税率 [3],而重庆市规定的是 0.5%、1%、1.2% 的超额累进税率 [4]。
除了上述四个问题,还必须指出房产税征收对象的问题。2021 年 10 月 23 日的会议决定中指出:试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
 
而上海市试点的房产税征收对象为增量住房(即新购的二手存量住房和新建商品住房),重庆市试点的房产税征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房。显然,新一轮试点的房地产税征收对象涵盖的是 “ 居住用和非居住用等各类房地产 ”,这一变化成为房产税征收工作的第三个难点。
 
房产税数据标准化及其应用
 
一个房产税纳税公式,连接了纳税人、家庭、房屋、面积、价格以及关联的评估数据,牵一发而动全身。因此,这个公式的科学性、严谨性显得尤为重要,而要解决这一问题,就需要权威、准确、实时的数据支持。
 
在当前的数字时代,我们已经能够实现税务、住建、不动产、公安、民政等多个部门的数据互联互通,这有助于我们构建房产税大数据平台,提供应税面积、基准评估价、调整因子以及税率的动态运算能力,从而为房产税征收决策提供支持。
 
为此,我们需要做好以下三个方面的重点工作:
 
• 建立 “ 房产税数据标准 ”
由于房产税涉及多个部门的业务协同,而且房地产交易、不动产登记所产生和关联的数据处于不断地变化过程之中,因此,我们需要建立一套 “ 房产税数据标准 ” 以确保多部门之间的对同一数据语义的一致性。例如,不同部门对于房屋交易价格或评估价格的单位,有的用 “ 元 ”,有的用 “ 万元 ”。关于房屋属性的各种字典表(比如 “ 房屋性质 ”、“ 房屋用途 ” 等等)也需要统一。我们可以参照先行的行业标准来建立“房产税数据标准”。
 
比 如,住 建部《房地产 市场基 础信息数 据标 准》(JGJ/T 252-2011)、自然资源部《不动产登记数据库标准(试行)》已实施多年,全国各城市现有的房地产交易数据、不动产登记数据都是以此为基础采集的,可以直接复用其部分或全部。在此基础上,我们再结合税务、公安、民政等相关数据标准以及房产税业务数据模型,就可以建立起 “ 房产税数据标准 ”。
 
 • 建设 “ 房产税数据中心 ”
我们可以基于 “ 房产税数据标准 ”,把来自各部门的房产税相关数据汇集到统一的数据中心,并建立这些数据的动态更新机制,及时反映数据的变化情况。
 
这个数据中心可以为房产税测算、房产税业务系统的运行提供关键的数据支持。
 
• 实现 “ 房产税业务应用 ”
房产税的业务应用可以归结为三阶段的应用,即:实施前推演、常态化运行、分析改进。
 
实施前推演阶段的目标是确定房产税纳税公式中合适的因子。图 1 所示的模型显示了基于历年数据采用 “ 沙盘推演 ” 模式测算房产税纳税公式各因子的一种方法。
 
 
该方法以历年数据(纳税人、家庭关系、房屋、交易数据等)以及特定参数(比如影响人群、房屋特征等)为输入,导入到评估模型中,通过自动化估价测算软件进行验算,输出应税面积、基准评估价、调整因子、税率等公式参数以及可能影响的人群、可能征收的房产税总额等信息,为决策提供依据。
 
常态化运行阶段的目标是对房产税纳税的全生命周期进行管理。这其中包括房屋普查、住房计税价格评估、房屋状况查询、房产税征收、房产税公示、房产税异议调处以及动态监测等内容。分析改进阶段的目标是在房产税体系常态化运行一定的周期后,基于采集的数据进行深度分析以进行策略改进。
 
以上三个方面的工作可以归结为:标准先行,数据为上,应用闭环。
 
构建房产税数字化的系统架构
 
基于理论分析和具体实践,在新一轮房地产税试点工作即将开始的背景下,我们提出了房产税数字化的系统架构,如图 2所示:
 
 
该系统架构在遵循 “ 房产税数据标准 ” 的前提下,以 “ 房产税数据中心 ” 为基础,并由 “ 平台安全体系 ” 保证数据安全、系统安全、应用安全,涵盖了房产税业务应用的各个关键环节,做到 “ 应用闭环 ”。该系统架构由以下部分组成:
 
1. 房产税辅助决策系统
在房产税征收实施之前,对房产税基础数据进行诊断、分级评定(适合哪种测算模式)、房产税测算、出具分析报告;在房产税征收实施之后,提供专题分析和数据挖掘功能,以优化决策。
 
2. 住房计税价格评估管理系统
以小区为单位对房屋进行统一管理,结合楼盘表,制定规则并对房屋进行批量评估,出具评估成果报告,并实现动态更新的长效管理机制。
 
该系统涉及评估公司工作流程的管理,评估公司需要给出“ 一房一价 ” 的评估报告。
 
3. 房产税公示查询系统
为公众(纳税人)提供房产税信息公开的窗口。
 
4. 房产税异议调处管理系统
为房产税异议提供调处流程,对房产税计算给出数据依据。
 
5. 房屋状况查询系统
以家庭为单位确定纳税人和房屋之间的关系。
 
6. 房产税动态监测系统
管理房屋价格评估动态,监测房屋评估价格异常。
 
7. 房产税数据共享服务平台
为税务、住建、不动产、公安、民政等部门提供数据服务总线,实现数据互联互通。
 
以上体系为税务、住建、不动产等部门管理人员、评估公司从业人员以及公众提供了工作界面,可以保证房产税征收业务体系的日常运转和持续改进。
 
确立房产税征收体系运行的保障机制
 
构建房产税的数字化系统架构之后,我们可以通过 “PCDA循环 ”(即 Plan-Check-Do-Action,准备、验证、应用、完善)模式保证房产税征收体系的运行,如图 3 所示:
 
 
“PCDA 循环 ” 分为四个阶段:
1. 准备阶段
完成样本数据接入和数据诊断,评估数据质量,以确定测算模型并开始测算演练。如果演练结果符合预期,则可进入验证阶段。
 
2. 验证阶段
根据测算演练结果,对基础数据进行必要的完善,建立房产税征收信息系统,并进行小范围试用,对运行效果进行评估。如果运行效果符合预期,则可进入应用阶段。
 
3. 应用阶段
对房产税征收体系进行全面应用,确保数据动态更新机制,并进行动态的决策分析,实现常态化管理。
 
4. 完善阶段
根据应用效果进行规则完善和持续改进。这四个阶段环环相扣,确保整个房产税征收体系稳步推进。房产税征收体系运行的保障机制的稳妥运行,有助于我们及时发现实施过程中存在的问题,及时做出调整和改进,使得该体系越来越完善。
 
小结
 
本文对新形势下房产税试点的数字化解决方案进行了一些探索,其中梳理了我们在上海市房产税试点的十年期间所使用的业务模式和关键的信息化技术,并在此基础上做了进一步的优化设计。在新一轮房地产税试点工作来临之际,我们将不断实践,推陈出新,为房地产税试点工作做出新的贡献!
 
参考文献
[1]. 全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(2021 年 10 月23 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)
[2]. 中华人民共和国房产税暂行条例(1986 年 9 月 15 日国务院发布 根据 2011 年 1 月 8 日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)
[3]. 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法(沪府发 [2011]3 号 2011-01-27)
[4]. 重庆市个人住房房产税征收管理实施细则(2011 年1 月 28 日)
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